O QUE JÁ FOI
PUBLICADO SOBRE O TEMA
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fechamento do Jardim Apolo.
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entenda os termos jurídicos.
www.avilesp.com.br
(Associação das Vítimas de
Loteamentos do Estado de São Paulo - combate os falsos
condomínios e o uso de áreas públicas para fins
particulares)
São Paulo, 11/05/2007 - Jornal
Folha de São Paulo - Caderno Cotidiano
Justiça decide que associação não pode cobrar
condomínio
Para o Superior Tribunal de Justiça, proprietária de
lote no Rio não é obrigada a pagar taxa a associação de
moradores
Decisão da 3ª turma do STJ repete julgamento anterior
de cobrança que era feita por um loteamento em
Mairiporã, na Grande SP
O STJ (Superior Tribunal de Justiça) desobrigou a dona
de um terreno em um loteamento no Rio de Janeiro de
pagar taxa de condomínio à associação de moradores do
local.
A 3ª Turma do STJ derrubou decisão da Justiça do Rio que
reconhecia a validade da cobrança da taxa por parte da
Associação dos Proprietários e Moradores do Vale do
Eldorado. A decisão foi unânime.
O relator do recurso, ministro Carlos Alberto Menezes
Direito, disse que associação de moradores não pode ser
considerada um condomínio legalmente constituído nem se
pode pressupor que as pessoas que adquirirem um lote no
local estejam automaticamente obrigadas a integrar a
entidade.
Conforme o voto dele, a associação de moradores não é
condomínio, mas uma entidade civil sem fins lucrativos.
Ele afirmou que há um julgamento anterior da 3º Turma do
STJ -relativo ao loteamento Parque Imperial da
Cantareira, em Mairiporã (Grande São Paulo)-
desobrigando o proprietário de um lote de dividir o
custeio de serviços prestados sem que tivessem sido
solicitados.
Normalmente o STJ dá a palavra final em processos sobre
relações de condomínio. No novo caso, a Associação dos
Proprietários e Moradores do Vale do Eldorado, na zona
oeste do Rio, propôs ação de cobrança de R$ 14,5 mil
relativos a cotas de contribuição social. Maria Helena
Pinto, da junta administrativa da associação, afirma que
a decisão da Justiça será cumprida. No entanto, ela diz
que hoje o local já é "reconhecido como condomínio" e
que por isso os gastos com benefícios -como segurança e
manutenção de calçadas- devem ser repartidos. Maria
Helena diz que a decisão de fechar as ruas do loteamento
foi posterior à sua criação.
Segundo Marcelo Manhães de Almeida, presidente da
Comissão de Direito Imobiliário da OAB-SP (Ordem dos
Advogados do Brasil), o STJ tem decidido pela proibição
da cobrança da cota de condomínio quando o loteamento
não "nasce" fechado. Nesse caso, ao ser aprovado pela
prefeitura, não estava previsto que o loteamento teria
uma portaria para controle de entrada e saída.
Para o promotor de Justiça de Habitação e Urbanismo da
capital, José Carlos de Freitas, o STJ só está cumprindo
a lei. Ele diz que é inconstitucional fechar um
condomínio e cobrar pelos serviços prestados. (SILVANA
FREITAS e FABIANA REWALD)
Texto original em:
http://www1.folha.uol.com.br/fsp/cotidian/ff1105200713.htm
Cotia, 10/05/2007 -
Jornal Cotia Todo Dia
Associação de moradores não pode cobrar taxa de
condomínio, decide STJ
O entendimento foi firmado pela Terceira Turma do
Tribunal, ao deferir recurso de proprietária de imóvel
localizado em loteamento no Rio de Janeiro. Decisão
acirra discussão em Cotia. Avilesp se anima enquanto
Asconh diz que sentença não muda nada porque fundamento
utilizado está incorreto
Em meio a fervorosa discussão sobre a legalidade ou não
da cobrança de taxas nos loteamentos e bolsões
residenciais em Cotia, o STJ – Superior Tribunal de
Justiça toma decisão favorável à Avilesp – Associação
das Vítimas de Loteamentos Fechados de São Paulo e
aquece ainda mais a polêmica.
A proprietária de um imóvel no loteamento Vale do
Eldorado no Rio de Janeiro, Tereza Cristina Vilardo
Santos, conseguiu, no Superior Tribunal de Justiça
(STJ), reverter decisão que a obrigava a pagar
condomínio à associação de moradores. A Terceira Turma,
baseada em voto do ministro Carlos Alberto Menezes
Direito, entendeu que a entidade não pode ser
considerada um condomínio constituído legalmente e
tampouco se deve pressupor que aqueles que
adquirirem um lote estejam automaticamente obrigados a
integrar a associação.
Conforme o ministro relator, a Associação dos
Proprietários e Moradores do Vale do Eldorado não é um
condomínio, mas uma associação civil sem fins
lucrativos. A intenção da entidade seria equiparar-se
aos condomínios, de acordo com o ministro, para obrigar
a cobrança de cotas e o dever de pagamento de
mensalidades. O ministro Carlos Alberto Direito lembrou
precedente da própria Terceira Turma segundo o qual o
proprietário de lote não está obrigado a dividir o
custeio de serviços prestados por associação de
moradores se não os solicitou.
No caso em julgamento, a associação moveu ação de
cobrança contra a proprietária do lote, afirmando que
ela negava-se a pagar as cotas comuns de contribuição
social de cerca de R$ 14,5 mil. A entidade alegou que
tal cobrança era “uma forma de condomínio” e que os
compradores dos lotes se equiparariam a condôminos para
suprimento de infra-estrutura. Em primeira e segunda
instâncias, a Justiça fluminense deu razão à associação
ao argumento de que há obrigação legal de arcar com
cota-parte do rateio das despesas com manutenção das
ruas, obras, embelezamento dos jardins e segurança,
entendimento que foi derrubado pelo STJ. A decisão da
Terceira Turma foi unânime.
Em Cotia existem várias ações de administradoras contra
moradores inadimplentes sendo que nenhuma favorável a
moradores. Para o jornalista Nicodemus Sposato,
presidente da Avilesp – Associação das Vítimas de
Loteamentos Fechados de São Paulo, a decisão do STJ pode
ajudar a acelerar as ações em Cotia. Mas de qualquer
modo, o jornalista está confiante e independente das
decisões, defende que a cobrança das taxas é ilegal e
inconstitucional.
Texto original em:
http://avilesp.blogspot.com
http://www.cotiatododia.com.br/tododia_assoc_morad_taxa.htm
São Paulo, 31/08/2006
- Jornal O Estado de São Paulo
MORADORES VIRAM
CONDÔMINOS À FORÇA
Loteamentos se
transformam em condomínios e exigem pagamento;
aposentado teve até terreno leiloado
Fernando Cassaro
Condomínios para uns, loteamentos fechados para outros.
Essas definições estão causando problemas para alguns
moradores dos cerca de 1.200 loteamentos da Grande São
Paulo. Nem todos querem viver em um lugar fechado e com
cobrança do chamado "rateio mensal". Em alguns casos, a
discussão acaba na Justiça, e já houve quem tivesse
parte de seu imóvel penhorado e leiloado.
Para quem chama de condomínio e acredita que a cobrança
é irregular, a idéia de viver em um lugar com portaria,
segurança particular e pagando por benefícios - não
requisitados e já inclusos no Imposto Predial e
Territorial Urbano (IPTU) - não agrada. Em
contrapartida, quem define como loteamento fechado
defende a cobrança, já que todos se beneficiam com as
melhorias, e evoca o princípio básico da democracia,
segundo o qual a maioria decide o rumo de todos.
O presidente da Associação de Vítimas de Condomínios
Ilegais de São Paulo (Avilesp), Nicodemo Sposato Neto,
representa a voz de quem é contra o fechamento dos
lotes, e acusa as associações de "ganhar dinheiro
fácil", com o "imposto" cobrado de todos os moradores.
"Essas administradoras fazem papel de prefeitura.
Obrigam o cidadão a pagar por algo que ele não quer."
Para Sposato, se o morador decide viver em um
condomínio, está ciente desde a assinatura do contrato
que haverá o pagamento de uma taxa para a manutenção de
uma área comum, onde apenas os residentes, ou as pessoas
autorizadas por eles, podem entrar. "Isso (a cobrança) é
proibido. De acordo com a Constituição, as propriedades
são plenas e exclusivas."
O presidente da Associação dos Condomínios Horizontais (Asconh),
Silvio Cabral Filho, representa quem é favorável. "Os
moradores reclamam por causa do valor a ser pago, e não
pela benfeitoria. Não é justo ter valorização no imóvel
sem pagar", diz Cabral. Ele acredita que, para a
Justiça, o desejo ou não do morador não é levado em
conta.
Segundo dados da Asconh, das cerca de 2,1 milhões de
pessoas que vivem em loteamentos fechados, 83% são
favoráveis ao fechamento. Cabral informa que o
Judiciário, inclusive, tem dado ganho de causa contra o
morador que não quer pagar o rateio. Em grande parte dos
casos, a pessoa é processada por enriquecimento ilícito.
CASO CLÁSSICO
Independentemente das discussões jurídicas ou de
semântica, alguns moradores estão pagando caro pelo
impasse. O aposentado italiano Leopoldo Piacci já teve
um dos cinco lotes em que sua casa está construída
penhorado e leiloado por R$ 75 mil. Ele mora no Brasil
desde 1995. Vendeu um imóvel na Itália e decidiu curtir
a aposentadoria no San Diego Park, em Cotia. "Estou com
muita raiva. É só me desfazer da propriedade que vou
embora", desabafa.
O caso de Piacci pode ser considerado clássico. Quando
comprou os lotes, a região não era cercada. Surgiu uma
associação e decidiu, com apoio de grande parte dos
moradores, fechar o loteamento e cobrar a taxa para as
benfeitorias. Piacci não concordou nem pagou.
A briga foi parar na Justiça, e a associação ganhou a
causa. O lote leiloado tem uma fonte, parte da piscina e
saunas. Para identificá-lo, duas faixas amarelas foram
pintadas de ponta a ponta, e alguns pontos começaram a
ser reformados por quem adquiriu o lote. Piacci não se
conforma com a decisão da Justiça: "No Brasil, a lei é
fraca com o forte e forte com o fraco. Destruíram uma
vida de trabalho."
Às margens da represa Guarapiranga, zona sul de São
Paulo, moradores da Riviera Paulista enfrentam o mesmo
problema. "Isso é uma forma de coação", afirma a
presidente da Associação Riviera Cidadã, Heloísa Vicari.
Detalhe: ela também está sendo processada por
enriquecimento ilícito. "Não pago e não pagarei. Detesto
condomínio. Se quisesse morar em um, compraria um
apartamento."
São Paulo, 21/07/2006
- Jornal O Estado de São Paulo
INCERTEZA E PÂNICO - GOVERNO EM CRISE
por Nicodemo
Sposato Neto*
A omissão e ineficiência do Estado para a lei ser
observada e cumprida submetem a população de maneira
perversa e absurda aos interesses, nem sempre legais, de
grupos e entidades particulares. Acima da lei, entidades
denominadas "associações" e "administradoras" praticam
verdadeiros achaques contra a população. Agindo em
substituição ao Estado, afrontam a democracia e o Estado
de Direito. Desfraldam a bandeira do bem-comum, mas,
visando lucros fáceis e sempre crescentes, dedicam-se
apenas e tão somente à consolidação do Estado paralelo.
Submetida a uma confiscatória massa de impostos
federais, estaduais e municipais — taxas, tarifas,
mensalidades, rateios, multas moratórias, além de outras
criativas formas de, dissimuladamente, embutir
acréscimos nas contas — a população brasileira, que
também enfrenta a voracidade dos bancos, instituições de
ensino, planos de saúde e, agora, de associações e
administradoras, convive com a incerteza e o pânico.
Sufocada, não tem de quem se socorrer para equilibrar
despesas sempre crescentes às suas parcas e minguantes
receitas.
O Estado, responsável pelo que é público — bem-estar,
saúde, educação e segurança — mostra-se fraco,
incipiente e prestes a sucumbir. Tais os desencontros e
desmandos, a ponto de erigir-se em ferramenta para as
entidades e grupos se apoderarem dos bens públicos,
patrimônio do povo, e, assim, submeter os cidadãos aos
seus interesses, a ponto de buscar, mediante alegadas
prestações de serviços, se apoderarem do mais importante
bem das famílias, ou seja, as suas propriedades.
Para justificar sua perniciosa ação, utilizam-se do
argumento da falência do Estado. "Já não têm condições e
nem recursos para atender anseios e necessidades da
população", afirmam, o que se constitui num engenhoso
artifício para criar novas obrigações e, em
contrapartida, para que possam, em nome e por delegação
do poder público, obter lucros.
Servindo-se da violência e do medo que hoje alcançam a
maior parte da população, cercam bairros, loteamentos,
fecham vias públicas, praças e áreas municipais,
constroem portarias, contratam porteiros, serviços de
vigilância, etc. e passam à exploração. Mais sério,
porém, é o fato de tentarem mudar o regime jurídico das
propriedades e das obrigações, numa visível afronta à
lei e à Constituição Federal.
A engenhosidade do Estado paralelo só se tornou viável
dada à conivência das autoridades (prefeitos e
vereadores); do desinteresse do Ministério Público em
fiscalizar o cumprimento da lei; do Judiciário que, além
da tolerância, sabe-se lá militando em que direção, não
atentou para a flagrante ilegalidade da transformação de
obrigações de direito pessoal, para as de direito real,
ensejando, dessa forma, a vinculação de propriedades às
simples mensalidades associativas.
No município de Vinhedo, a ação do MP, felizmente,
culminou com a prisão do ex-prefeito Milton Serafim e
dos secretários Alexandre Tasca e Marcos Ferreira Leite,
da cassação dos direitos políticos, multa de R$ 5,5
milhões e a devolução de 46 imóveis que "a
ex-autoridade" havia "ganhado".
O Estado paralelo se agiganta. Para sua consolidação, a
ministra Fátima Nancy Andrighi, do STJ (Recurso Especial
490.419 – SP), nos idos de 2003, deu forte e importante
contribuição. Deixando de observar garantias
constitucionais do artigo 5º — direito de propriedade,
direito de livremente contratar, direito de livremente
se associar e que "a lei não prejudicará o direito
adquirido, o ato jurídico perfeito e a coisa julgada",
sentenciou: "o proprietário de lote integrante de
loteamento aberto ou fechado, sem condomínio formalmente
instituído, cujos moradores constituíram sociedade para
prestação de serviços de conservação, limpeza e
manutenção, deve contribuir com o valor correspondente
ao rateio das despesas daí decorrentes, pois não se
afigura justo nem jurídico que se beneficie dos serviços
prestados e das benfeitorias realizadas sem a devida
contraprestação".
Se algumas pessoas passam a prestar serviços, isso lhes
dá direito de transformar a propriedade única e indivisa
em parte de um condomínio? Se podem agir como poder
púbico e estabelecer cobranças, será que ainda vale a
escritura e o seu registro? Será que se afigura justo e
jurídico pagar IPTU e, além de toda uma gigantesca massa
de impostos, também responder por despesas praticadas
por associações que os proprietários não contrataram,
não querem e não desejam?
Se for esse o caso, realmente a função do Estado acabou.
Revogou-se a Constituição e vamos nos juntar ao "alemão"
(como classifica uma alta autoridade judiciária o
representante de facções criminosas que tutela bairros e
vilas), pagando o que quiserem, pois poderemos
sobreviver, ainda que sejam crescentes os roubos, a
corrupção e as dificuldades. Para quem paga impostos que
chegam aos 40%, aumentar para 50 ou 60% e pagar mais
alguns "pedágios" pode afigurar-se justo e jurídico. É
um passo definitivo para a instituição do Estado
paralelo e, como sempre, mais um gigantesco peso nas
costas dos cidadãos.
*Nicodemo Sposato Neto é advogado e presidente da
Associação das Vítimas de Loteamentos do Estado de São
Paulo (Avilesp)
www.avilesp.com.br
São Paulo, 25/06/2006 -
Jornal O Estado de
São Paulo - Caderno Construção
Associação de
moradores não pode cobrar taxa
por Nicodemo Sposato Neto*
Importante e oportuno o artigo publicado na edição de 11
de junho, no Imóveis, faz a defesa da legalidade das
cobranças de mensalidades, taxas e rateios por parte de
associações de moradores, e assinado pelo advogado
Daphnis Citti de Lauro (Lauro discorre sobre
loteamentos, abertos ou fechados, nos quais, por
necessidade, os moradores constituem uma associação ou
sociedade sem fim lucrativo, para prestar serviços de
conservação, limpeza, segurança etc e, constituem
condomínio atípico). Essas cobranças são, de acordo com
as legislações vigentes, arbitrárias e ilegais.
Associações devem, aliás, como advém da sua denominação,
limitar-se a promover benefícios a seus associados e
deles se ressarcirem, dos eventuais gastos que,
voluntariamente, tenham realizado.
É bastante claro o artigo 5º, inciso 20, da Constituição
Federal ao determinar que: "ninguém poderá ser compelido
a associar-se ou a permanecer associado". Daí a
necessidade de manifestação expressa, do morador ou
proprietário, de adesão à associação. O que se verifica,
porém, são associações obrigando moradores e
proprietários a se associarem. E o fazem com a astuciosa
inclusão na maioria dos estatutos - acima e ao arrepio
da lei - de que: "são sócios todos os moradores e
proprietários...".
A defesa da legalidade da prática das cobranças por
associações é na verdade apenas parte de uma escalada de
"organizações particulares", sem dúvida braços
inteligentes de outras "organizações", orientadas em se
apoderar de bens e espaços públicos visando ao lucro.
Lucros que alcançam hoje cifras estratosféricas, graças
à credulidade e inocência de cidadãos de várias regiões
do País, principalmente de Cotia (Grande São Paulo) e
cidades circunvizinhas que, acreditando dispor de
segurança com portarias, vigias e guardas particulares,
adotam palavras de ordem postas por essas organizações.
Não se dão conta de que, além de abrirem mão de direitos
seculares, como o de livremente contratar e, entre
outros, do direito de propriedade, contribuem fortemente
para a disseminação da corrupção e de desmandos de toda
ordem. Isso porque, sendo as associações sociedades
civis sem fins lucrativos, a maior parte, para controlar
loteamentos e suas finanças, passa a utilizar-se de
administradoras. Estas se transformam, na realidade, em
braços financeiros das associações sem fins lucrativos.
Comumente alcançando lucros verdadeiramente
astronômicos.
Desconhecendo preceitos constitucionais e descumprindo
princípios elementares de direito, chegam a
perversamente invertê-los, como em relação ao
"enriquecimento ilícito". Visam a manter e ampliar
lucros, empenhando-se em comprometer a democracia e
desmoralizar o Estado de Direito. Isso porque, com a
derrocada das instituições, fica mais fácil inverter-se
a prevalência dos direitos públicos sobre os privados. O
fato de associações, aliadas a administradoras, se
arvorarem como substitutas do Poder Público e,
voluntariamente, passarem a prestar serviços à
comunidade, atribuições constitucionalmente reservadas
ao Estado - se é que a Constituição ainda está em vigor
- não lhes dá caráter Público, logo, não têm o direito
de impor mensalidades, taxas e rateios, como se tributos
fossem.
O grande engodo de que se servem as ditas "organizações"
é se socorrerem do Poder Público municipal para obter,
assumindo as obrigações deste em nome de associações sem
fins lucrativos, a caracterização dos loteamentos como
"bolsões residenciais". Tais decretos têm por base lei
municipal que descumpre a Constituição do Estado de São
Paulo, artigo 180, inciso 7. É tão clara e flagrante a
ilegalidade, pois só o Estado pode impor taxas e
impostos, as "organizações", administradoras e
associações, se desdobram para tornar legal a
ilegalidade, ou seja: investem na tramitação do Projeto
de Lei 3057/2000, para reformar a lei 6.766/79, que
disciplina os loteamentos.
*Nicodemo Sposato Neto é advogado e presidente da
Associação das Vítimas de Loteamentos do Estado de São
Paulo (Avilesp)
www.avilesp.com.br
Texto original em:
http://txt.estado.com.br/suplementos/cons/2006/06/25/cons-1.93.22.20060625.3.1.xml
São Paulo, 15/06/2006
-
Jornal O Estado de
São Paulo - Caderno Cidades
 SP já pode reaver área de condomínio
Juíza derruba liminar que permitia manter fechado
minibosque em terreno público no Jardim Anália Franco
(Silvia Amorim)
A área verde que a Prefeitura tentou vender por R$ 1
milhão no ano passado ao condomínio de luxo que a
invadiu seis anos atrás numa das regiões mais
valorizadas da zona leste já pode ser devolvida à
população. A decisão é da Justiça. Há 20 dias, a juíza
Luciana Almeida Prado, da 1ª Vara da Fazenda Pública,
cassou liminar que permitia ao Condomínio Colonial
Granville, na região do Jardim Anália Franco, manter a
área pública fechada com portões para uso exclusivo de
donos de 45 mansões, avaliadas em mais de R$ 1,5 milhão
cada uma.
Segundo despacho da juíza, a Prefeitura está autorizada
a retomar a área, mas caberá à administração decidir se
quer fazer isso. O governo informou na semana passada
que vai remover os portões e devolver a área à
população, mas não há data marcada.
No centro da discussão está uma área pública de 2.500
metros quadrados - o equivalente a duas piscinas
olímpicas e maior que muitas praças da cidade - , cuja
vegetação é preservada por lei e imune a corte. Ela foi
invadida pelo condomínio em 1999, que a usou com
destaque nos anúncios publicitários, onde aparecia como
um minibosque particular, que, antes de ser fechado, era
freqüentado pelos moradores do bairro.
Em dezembro, a Prefeitura tentou vender a área por R$ 1
milhão. No dia 16 daquele mês, o Estado mostrou que a
iniciativa havia sido tomada depois de o Município
receber tal sugestão do condomínio, interessado em
regularizar a ilegalidade. Seria feita uma licitação,
mas com ganhador certo. O governo recuou e retirou do
Legislativo o projeto de lei em que pedia autorização
para a venda.
Na época, a Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio
(Embraesp), especializada no mercado de imóveis, afirmou
que a Prefeitura tinha subavaliado a área. Para a
Promotoria, a venda seria um estímulo à irregularidade.
Oficialmente, a área verde aparece no cadastro municipal
como uma rua - Odete Gomes Barreto - , mas nunca teve
asfalto, calçadas nem iluminação, porque a vegetação é
protegida. A invasão da área aconteceu durante a
construção do condomínio, que aprovou um projeto na
Prefeitura e executou outro. Há suspeita de vistas
grossas da fiscalização, o que é investigado até hoje
pelo Ministério Público Estadual.
PORTÃO
O projeto original previa dois condomínios, um de cada
lado do bosque, e muros para separar os terrenos
particular e público. Mas eles nunca foram erguidos.
Pior: o portão do condomínio foi feito na entrada do
bosque, incorporando-o de vez ao empreendimento
imobiliário.
Depois de uma novela que se arrasta há sete anos, a
Prefeitura tem a possibilidade de, pela primeira vez,
reaver a área. "Ela pode fazer isso a qualquer momento e
é de interesse público que esse espaço seja devolvido à
população", disse o promotor do Meio Ambiente Geraldo
Rangel, que investiga o caso.
O advogado do condomínio, Marum Kalil Haddad, disse que
já recorreu da decisão da juíza. Até ontem o recurso não
tinha sido apreciado pelo Tribunal de Justiça. Haddad
disse que também pediu o afastamento da juíza do caso,
acusando-a de tráfico de influência.
Luciana afirmou que sua decisão está amparada
juridicamente. A juíza disse que as considerações do
advogado sobre tráfico de influência são infundadas e
serão analisadas pelo Tribunal de Justiça.
Texto obtido em
http://avilesp.com.br/avi/jornal_o_estado _online.htm
Clique aqui
para ver a reportagem
original e foto do condomínio
São
Paulo, 26/11/2005 - Jornal Folha de S.Paulo
Morador se rebela contra falso condomínio
Proprietários mais
antigos se rebelam contra fechamento de ruas e cobrança
por segurança e limpeza
Clique aqui
para ver a reportagem
original (obtido em www.jardimdasvertentes.com.br)
São
Paulo, 12/11/2005 - Jornal Folha de S.Paulo
DONOS DA RUA
(editorial)
A inoperância do
poder público no cumprimento de suas atribuições vai
estimulando uma espécie de sanha privatista nas camadas
de maior poder aquisitivo da sociedade brasileira. Já
que o ensino e a medicina pública são ruins, quem pode
freqüenta colégios e hospitais particulares. Já que a
polícia não funciona bem, quem pode contrata os serviços
de empresas de segurança e até de policiais que
"privatizam" a própria corporação.
Até mesmo as ruas - espaços públicos por excelência -
vêm sendo transformadas em condomínios informais.
Associações de moradores instalam cancelas e controlam o
acesso de "estranhos" à via pública. Em alguns casos,
chega-se a dispensar serviços como os de varrição e
manutenção da rua, que passam a ser executados pelos
moradores. Apenas no município de Cotia, na Grande São
Paulo, já há 62 zonas desse tipo cadastradas na
prefeitura.
Tudo isso tem, evidentemente, um custo, que, em geral, é
rateado pelos moradores do "condomínio". O problema é
que nem todos concordam com essa prática, e alguns se
recusam a pagar. Associações estão agora acionando os
moradores "rebeldes" na Justiça, tentando cobrar-lhes,
em alguns casos, anos de boletos atrasados. Argumentam
que, mesmo que não desejem, esses proprietários se
beneficiam dos serviços prestados e têm seu imóvel
valorizado pela existência do "condomínio".
É uma situação escandalosa. Esses condomínios informais
de maneira nenhuma se confundem com os reais, em que o
proprietário, antes de adquirir seu imóvel, concorda em
sujeitar-se às regras acordadas. No mais, a Constituição
é clara ao determinar que ninguém pode ser compelido a
associar-se ou permanecer associado a nenhuma
organização.
Compreende-se que as pessoas busquem alternativas às
falhas nos serviços públicos, mas isso de modo nenhum as
autoriza a agir como gângsteres que vendem "proteção
forçada". A onda privatista tem como limite os direitos
e garantias estabelecidos na Carta Magna.
São
Paulo, Outubro 2004 - Jornal Correio do Brasil
Salteadores Urbanos
(páginas 8 e 9)
Há uma nova
ameaça rondando os moradores da cidade. Ninguém está a
salvo. Um pequeno grupo de pessoas pode transformar a
vida de uma população. O grupo nomeia prepostos, impõe
normas, cria taxas, cobra por serviços inexistentes,
denomina a região - inclusive áreas públicas - de
condomínio ou loteamento fechado, processa
judicialmente, em rito sumário, os "inadimplentes" e a
partir daí, o limite é a capacidade de organização dos
moradores da área.
Se reagirem, o que raramente ocorre, têm chance de
extirpar o mal pela raiz. Se permanecerem inertes, o que
mais acontece, serão subjugados, vigiados pelas ruas e
feitos reféns em suas próprias casas.
O grupo dominador conta com o receio natural dos
moradores em relação às prováveis represálias. Agindo
como os famigerados "flanelinhas", guardadores de
automóveis em via pública, usam a intimidação
psicológica. Se não paga, o proprietário do veículo
corre o risco de ver o patrimônio arruinado, ao voltar.
A nova ameaça chega de mansinho, disfarçada em sociedade
amigos de bairro, igual a dezenas de outras espalhadas
pela cidade, com interesses políticos evidentes e, às
vezes, inconfessáveis.
Grupos desta natureza têm uma estratégia de ação.
Reunidos em assembléias convocadas através de faixas ou
cartazes sorrateiros afixados num poste ou noutro, pelas
esquinas, o que garante baixíssimo quorum (quase sempre,
apenas diretores comparecem), tomam decisões, adotam
medidas contra a vontade da maioria e as enfiam pela
goela do cidadão.
Assim, pessoas ou associações se intitulam
administradoras da propriedade alheia e vaticinam como
será a vida dos outros, dali para a frente.
As vítimas são todos os moradores do bairro. Os que se
associam, acabam transformados em mera fonte
arrecadadora. Os que se recusam, são processados.
obtido em
www.jardimdasvertentes.com.br
Clique aqui
para ver a reportagem
original (parte 1)
Clique aqui
para ver a reportagem
original (parte 2)
Cidadãos indignados
(página 11)
Reportagem
feita com os moradores do Jardim das Vertentes, São
Paulo.
Clique aqui
para ver a reportagem
original (obtido em www.jardimdasvertentes.com.br)
Brasília, Abril 2004 - Câmara dos Deputados -
Consultoria Legislativa
 Estudo sobre Condomínios Urbanísticos
Suely Mara Vaz
Guimarães de Araújo, Consultora Legislativa da Área XI
Trechos do trabalho
As expressões
"loteamento fechado", "loteamento em condomínio",
"condomínio horizontal", "condomínio fechado" e
"condomínio urbanístico" têm sido utilizadas no Brasil
indistintamente, sem o devido rigor técnico, para fazer
referência a empreendimentos constituídos por terrenos
individualizados destinados a edificação, não
necessariamente lotes stricto sensu, dispostos em geral
em conjunto com perímetro fechado, cercado por muros ou
cercas, e com controle de acesso.
(...)
O fechamento do perímetro do loteamento por muros ou
cercas e o conseqüente uso exclusivo das vias públicas
contraria todo o espírito das normas sobre loteamentos
constantes da Lei 6.766/79.
(...)
A lei exige a reserva de áreas para implantação de
equipamentos públicos de educação, cultura, saúde e
recreação, que, como as vias de circulação, também
passam para o domínio do município no ato de registro do
parcelamento e serão utilizadas por toda a coletividade
(arts. 4º e 22).
(...)
Por fim, deve-se dizer que,
em
minha opinião, apenas um morador seria suficiente para
obstar a iniciativa de transformação de um loteamento já
implantado em loteamento fechado, ou o Ministério
Público, no âmbito de uma ação civil pública
representando os interesses da comunidade.
Há jurisprudência recente
caminhando no sentido de que o fechamento de ruas
existentes é inadmissível. Julgado de
30.04.2003 do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo
em ação direta de inconstitucionalidade referente a lei
do Município de Jundiaí (...)
Clique aqui
para ler o texto na íntegra
original em
www.camara.gov.br/internet/diretoria/Conleg/Estudos/2004_2002.pdf
São
Paulo, Dezembro 2000
O PAPEL DO MINISTÉRIO PÚBLICO NO PARCELAMENTO DO SOLO
URBANO
Cláudia Maria Beré,
Promotora de Justiça, Especialista em Interesses Difusos
e Coletivos pela Escola Paulista do Ministério Público.
Trechos do trabalho
Outra fraude comum é a criação de condomínios regidos
pela Lei nº 4.591/64. Na realidade, são vendidos lotes e
não unidades autônomas (já construídas), tal como prevê
essa última lei. Ora,
havendo
venda de lotes, é obrigatória a incidência da Lei nº
6.766/79.
(...)
A proteção às áreas públicas do loteamento tem como
fundamentos o art. 17, da Lei nº 6.766/79 e o art. 180,
inc. VII, da Constituição do Estado de São Paulo.
A lei federal dispõe que os
espaços livres de uso comum, as vias e praças, as áreas
destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos,
constantes do projeto e memorial descritivo, não poderão
ter sua destinação alterada pelo loteador.
Decisão do Superior Tribunal de Justiça entendeu que tal
vedação também vincula o Poder Público (Recurso Especial
nº 28.058 [92.025543-4], São Paulo, 2ª Turma do STJ,
Rel. Min. Adhemar Maciel, j. 13/10/98).
A Constituição Estadual proíbe a
alteração da destinação, fim e objetivos das áreas
definidas em projeto de loteamento como verdes ou
institucionais.
Clique aqui
para ler o texto na íntegra
original em
www.fig.br/artigos/dir/n4/3-claudia.doc
São
Paulo, Janeiro 1998
DA LEGALIDADE DOS LOTEAMENTOS FECHADOS
José Carlos de
Freitas Promotor de Justiça em São Paulo
Trechos do trabalho
A colocação, por associação de moradores, de portões na
rua de um bairro, fechados a cadeado, e de guarita com
vigilantes que paravam veículos, anotavam placas e
indagavam sobre o destino de seus ocupantes ou de
pedestres foi tida como ilegal pelo TJSP.
O acórdão
sustentou a prevalência do princípio da reserva legal
(inexiste lei que obrigue qualquer pessoa a se
identificar perante vigias particulares, ou lhes dizer
para onde vão), do direito à intimidade (direito de não
revelar seu itinerário nem sua identificação a
particular) e do direito de locomoção (art. 5º, II, X,
XV, CF), defendendo um sistema de vigilância como
a guarda noturna que, "existente em muitos Municípios, é
antiqüíssima e jamais foi questionada sua licitude. O
que não pode a ré é fazer com que seus vigilantes
importunem pessoas ou as impeçam de ingressar no bairro"
(Apelação Cível nº 190.495-1/4, Capivari, 2ª Câm. Civil
do TJSP, j. em 08/06/93, v.u., Rel. Des. Silveira
Paulilo).
(...)
"a postura
adotada para preservar a segurança de moradores do
loteamento não pode colidir com os direitos individuais
dos demais cidadãos, além do que é defeso à
apelante exercer poder de polícia para averiguação de
pessoas que pretendam adentrar na área em que se
localiza o condomínio. (Apelação Cível nº 210.012-1/5,
Guarujá, 7ª Câm. Civil de Férias 'C' do TJSP, j. em
29/04/94, v.u., Rel. Des. Rebouças de Carvalho)"
(...)
Estas decisões,
dentre outras, ratificam as conclusões deste trabalho
sobre a ilicitude dos loteamentos fechados e, por
extensão, do fechamento de vias e espaços públicos de
uso comum do povo.
Clique aqui
para ler o texto na íntegra. Original em:
www5.mp.sp.gov.br:8080/caoconsumidor/Doutrina-Cenacon/DaLegalidadedosLoteamentosFechados.DOC
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Atualizado em
Julho/2009 