AMA-APOLO Associação de Moradores e Amigos do Apolo

LOTEAMENTO X CONDOMÍNIO

Loteamento fechado e condomínio horizontal são duas instituições jurídicas diferentes. O Jardim Apolo é um bairro originado de um loteamento. Suas 13 ruas e a praça central são áreas públicas. Não há ruas particulares.

Loteamento	Condomínio horizontal
Regido pela Lei dos Loteamentos (6.766/79).	Regido pela Lei dos Condomínios e Incorporações(Lei 4.591/64) e a partir e 11/01/2003, pelo novo Código Civil (Lei 10.406/2002) que complementa a lei anterior mas não a substitui totalmente.
O incorporador vende os lotes. Não há "áreas comuns" nem "fração ideal".	O incorporador vende o terreno com a casa e a fração ideal sobre as áreas comuns.
O fechamento do loteamento é proibido pela lei 6.766/79. Apesar disso, muitas prefeituras concedem o direito de fechamento*	O fechamento do terreno é legal
Pode constituir associação para cobrança de taxa de manutenção.	A cobrança de taxa é realizada de acordo com a Lei dos Condomínios. As relações entre o condomínio e os condôminos não podem ser consideradas como de consumo, mas pagamento de serviços prestados por terceiros ao condomínio, não se aplicando, por conseguinte, as regras do Código de Defesa do Consumidor (Procon).
A obrigatoriedade do pagamento da taxa de manutenção é juridicamente controversa.**	O pagamento de taxa condominial é obrigatório.
As ruas internas estão sujeitas ao Código Brasileiro de Trânsito. Ex.: menores não podem dirigir carros.	Idem
Pode ter administrador da associação.	Tem síndico.

* Só é possível registrar um loteamento fechado com a concessão de direito real de uso, dada pela prefeitura. A concessão se refere às vias públicas (ruas), espaços livres (praças e áreas de lazer) e espaços institucionais (locais reservados a prédios públicos). Isso acontece porque a Lei dos Loteamentos em seu Artigo 22 define que estas áreas são transferidas automaticamente para a municipalidade, quando se realiza um loteamento.

** A obrigatoriedade de pagamento à associação é objeto de várias ações judiciais. Uma decisão do STJ (Superior Tribunal de Justiça) de 01/07/1996, alerta que "é inconstitucional a participação compulsória em associação, ainda que esta seja destinada a prestar serviços que direta ou indiretamente os beneficiem".

Esta decisão foi mantida em um Embargo de Divergência julgado pelo STJ em Outubro/2005
onde lê-se "As taxas de manutenção criadas por associação de moradores, não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo. (...) O embargado (...) já era proprietário do imóvel, antes mesmo de criada a associação. As deliberações desta, ainda que revertam em prol de todos os moradores do loteamento, não podem ser impostas ao embargado."

Desta forma:

Após a aquisição do imóvel não é possível obrigar ou constranger ninguém ao pagamento da taxa à associação, "ainda que esta seja destinada a prestar serviços que direta ou indiretamente os beneficiem".
O associado pode desligar-se da associação, desde que a notifique previamente.
Se adere à associação, está obrigado a pagar.

Fonte: www2.uol.com.br/sindico/sn-dicas/cond_horizontal/cobranca.shtml

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